Сравнивая характеристики двух видов строительных работ на строительной площадке, легче определить, какие изменения необходимы и что нужно будет сделать с выбранным зданием.
Реконструкция зданий и сооружений: когда и зачем может потребоваться
Недвижимость, как и любой другой материальный актив, со временем стареет. Для промышленности все гораздо сложнее. Стареют не только стены, но и технологии. Обновление, реконструкция или модернизация существующего здания может быть дешевле, чем строительство нового. В этой статье объясняется разница между этими двумя понятиями и то, что каждое из них подразумевает.
Реновация — это метод приведения здания со старой планировкой и незначительным износом основной несущей конструкции и оболочки к современным стандартам и уровню комфорта, при одновременном увеличении строительного объема здания.
Зачем нужна реконструкция зданий и сооружений
Типы реконструкции адаптируются к потребностям клиентов и технологиям.
- Изменение назначения. Здания возводятся под конкретные нужды, при изменении назначения часто необходимо провести перепланировку: промышленные здания перестраиваются под офисы, общественные пространства или жилье, на первых этажах жилых зданий встраивают небольшие магазины.
- Потеря актуальности. С течением времени новостройки перестают соответствовать актуализированным требованиям норм в части пожарной безопасности, эвакуации персонала, размещения оборудования. Приведение к новым нормативам требует реконструкции объекта.
- Функциональность. Требования новых технологий могут коснуться инженерных систем здания: электроснабжения, отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции, контроля, связи. В результате перестройка может затронуть сооружение во всех частях.
Процедура реконструкции: что включает в себя и какие основные этапы реконструкции
Модернизация может быть проведена на отдельных зданиях, крупных промышленных объектах или целых кварталах и жилых комплексах.
В случае модернизации полный оборот включает следующие этапы
- Предпроектные проработки. Получение исходных данных, разрешения на реконструкцию, согласований, создание концепции проекта, обоснование технико-экономических показателей.. Проводится обследование состояния всех конструкций, точные измерения всех элементов и планировок, инженерных сетей. На основании обмеров создается графическая часть и пояснительная записка с перечислением дефектов и рекомендациями по приведению здания к действующим нормам.. Для подготовки проектной документации используют технологическое задание и обмеры. Комплект чертежей, пояснительная записка, обмерно-обследовательская часть, план производства работ передается в экпертирующую организацию для получения разрешения на строительство.
- Демонтаж. В соответствии с разработанными чертежами проводится демонтаж морально и физически устаревшей отделки, оборудования, инженерных систем, дефектных несущих и ограждающих конструкций.
- Реализация проектных решений. При необходимости проводится усиление несущих конструкций, тепловая и противопожарная реабилитация, возводятся новые перегородки, выполняется разводка коммуникаций, отделочные работы.
- Ввод в строй.
Разрешение на ввод в эксплуатацию является завершающим этапом строительства и выдается на основании акта приема-передачи объекта капитального строительства. Это заключительный этап каждого строительного проекта, который выдается на основании свидетельства об утверждении строительного проекта. Без этого документа к компании могут быть применены серьезные санкции.
После завершения проектирования и подготовки всей необходимой документации можно приступать к процессу утверждения. Это следует сделать в соответствующем государственном ведомстве. Этот процесс обычно занимает много времени. Реконструкция культурно и исторически значимых объектов является особенно деликатной, и получить разрешение на проведение работ непросто.
В каких случаях проводится реконструкция и какие задачи решает
Повышение эксплуатационной и конструктивной надежности, снижение затрат на отопление и энергию, улучшение архитектурной композиции, модернизация коммуникационных систем, ветхость и физический износ — вот основные причины, по которым здания реконструируются.
В зависимости от типа здания и его функционального назначения, цели и задачи каждого мероприятия по реконструкции могут отличаться.
Реконструкция общественных зданий, жилья и других городских объектов обычно проводится для предотвращения преждевременного вывода из эксплуатации или сноса, улучшения потребительских качеств и преобразования функции здания путем полного или частичного изменения.
Реконструкция промышленных зданий решает следующие задачи
- усовершенствование объемно-планировочного состояния объекта при его перепрофилировании;
- улучшение эксплуатационных характеристик ограждающих и несущих конструкций, если это предусмотрено новыми требованиями к производству;
- изменение конфигурации, высоты и других параметров производственных зданий при установке в них нового оборудования для запуска новых линий;
- приведение состояния инженерных систем к современным стандартам и создание для рабочих требуемых законодательными нормами условий труда;
- совершенствование внешнего вида объектов и интерьеров помещений с учетом современных требований.
Независимо от того, требуется ли радикальное преобразование или техническая реконструкция объекта, в обоих случаях перед переоборудованием необходимо провести обследование, разработать план реконструкции и получить разрешение.
Отличия реконструкции зданий от других восстановительных работ
Градостроительный кодекс и другие нормативные акты российского законодательства содержат достаточно обширный перечень мероприятий по строительству и реконструкции. Очень важно точно определить вид выполняемых работ, так как неправильное определение вида деятельности может привести к административным штрафам и другим негативным последствиям.
Капитальный и текущий ремонт зданий
Реконструкция здания — это изменение его функционального оснащения и улучшение его технических и финансовых показателей, а ремонт — это работы, направленные исключительно на восстановление функциональных характеристик объекта или его отдельных конструктивных элементов.
В зависимости от выполненных работ ремонт может быть текущим или капитальным. Обычный ремонт зданий и сооружений направлен на улучшение их внешнего вида. Эти задачи называются профилактическим обслуживанием и выполняются по расписанию.
Капитальный ремонт здания проводится только после детального осмотра. Список задач зависит от типа обнаруженного повреждения. Это может быть замена или укрепление изношенных элементов, таких как старые двери и окна, крыши, чердаки, подвалы, укрепление фундамента или другие работы, направленные на улучшение технического состояния здания.
Модернизация
Обновление и приспособление всех систем объектов к современным правилам и требованиям — это модернизация зданий и строительства. Эти меры направлены на улучшение планировки помещений, оснащение оборудования новыми, более эффективными устройствами, улучшение функциональности, технологий и пожарной безопасности. Во многих случаях модернизация происходит одновременно.
Если реконструкция жилого или иного здания предполагает изменение количества этажей, площадей или других характеристик, единственной целью модернизации является перепланировка пространства в соответствии с новым использованием.
Реставрация
Хотя и реновация, и реабилитация являются восстановлением промышленного и городского строительства, между ними есть некоторые различия.
Реабилитация — это восстановление поврежденной или искаженной части поврежденного здания или человека. Под восстановлением понимается ряд отделочных конструкций и работ, улучшающих функциональные, технические и экономические показатели объекта.
Новое строительство
Хотя реконструкция является частью структуры, между ними есть некоторые различия. Как определить, является ли объект восстановленным или вновь построенным в конкретном случае?
Если объект снесен и построено новое строение, то это новое строение. Если часть здания остается, но изменяется его функция и геометрические параметры, это называется реконструкцией.
Реновация
И реконструкция, и модернизация имеют общую цель — придать зданию лучший вид. Разница между этими областями заключается в том, что в первом случае речь идет о комплексной реконструкции пространств, соприкасающихся с несущими конструкциями, а во втором — только о восстановлении объектов без изменения их первоначального назначения.
Перепланировка
Организация реконструкции зданий и сооружений включает в себя более широкое понятие, чем понятие регенерации. В первом случае при перепланировке проводятся только работы в помещениях, хотя существующая площадь может быть изменена, могут быть добавлены новые пространства на фасаде, изоляция или вентиляция, а изношенные части здания могут быть восстановлены.
В соответствии с действующим законодательством проектная документация подлежит профессиональной оценке. Однако есть и исключения. Статья 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации гласит, что экспертиза ERP здания не требуется.
- принадлежащих к категории жилых зданий имеющим не больше 3 этажей;
- возводимых по вторичной проектной документации и не требующих разрешения на строительство;
- относящихся к нежилому фонду, у которых не больше двух этажей и площадь составляет до 1500 кв. м.
Во всех остальных случаях SPA должна быть проверена экспертом. Только при наличии положительного заключения эксперта можно приступать к преобразованию объекта.
Реконструкция жилья и общественных пространств необходима для создания более приятных условий жизни и услуг для населения. Сюда входит укрепление и расширение фундамента, несущие конструкции, надстройка этажей, мансарды и восстановление теплового режима оболочки здания.
Зачем нужна реконструкция зданий и сооружений
Возможно, потребуется реконструкция зданий.
- Переквалификация. Если сооружение необходимо переоборудовать под другие нужды (необходимость в подобном возникает нередко: некоторые здания претерпевают до десятка «трансформаций»), обойтись без процедуры реконструкции не выйдет. Несколько очевидных примеров: магазин можно превратить в склад, административное помещение — в цех по производству, ремонтную мастерскую — в автомобильную мойку. В таком случае проект организации реконструкции будет комплексным и сложным.
- Новый владелец. Данный пункт отчасти смежен с предыдущим. Если здание теперь принадлежит другому лицу (или фирме), изменились и требования. В зависимости от задач, которые ставит перед собой хозяин, потребуется адаптация сооружения (от внесения небольших конструкционных изменений до принципиального изменения конструкции).
- Устаревание. Даже то здание, которое были построено в строгом соответствии с нормами и стандартами своего времени, с течением времени устаревает. Продолжительный износ, длительная эксплуатация, а также неграмотно выполненное изначальное строительство часто приводят к тому, что проведение реконструкции становится обязательным.
- Функциональность. Нередко здание имеет объективные дефекты, касающиеся одной из инженерных систем (отопительная, светотехническая, вентиляционная), недостатка проемов (дверных и оконных) и т.д.
Виды реконструкции
Необходимость реконструкции жилых, общественных и промышленных зданий связана с устранением старения и естественного старения, вызванного как объективными, так и субъективными причинами.
К первым относятся физический износ, изменения в восприятии комфорта и научно-технический прогресс. К последним относятся низкое техническое эксплуатационное качество и неинтенсивный ремонт.
Другими словами, реконструкция проводится с целью изменения основных технико-экономических показателей (высота, количество этажей, площадь, объем).
Реконструкция жилищно-гражданских зданий
В этом случае проводится реконструкция жилых и политических зданий с целью повышения комфортности имущества потребителя. Кроме того, продлевается жизненный цикл здания, обеспечивается тепловая защита, уровень инфраструктуры развивается в соответствии с последними требованиями, увеличиваются полезные площади здания за счет пристроек, строительства на строительстве, мансардных конструкций и т.д.
Реконструкция промышленных зданий
Реконструкция промышленных зданий проводится для технического перераспределения и модернизации производства. Как правило, к нему обращаются следующим образом:.
- изменение номенклатуры и увеличения объема выпускаемой продукции, улучшения условий труда;
- переустройство или расширение цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения (обычно, без изменения габаритов существующих зданий и сооружений основного назначения);
- совершенствование производства и повышения его технико-экономического уровня.
В этом случае результаты научно-технического прогресса используются и проводятся в комплексный план реконструкции бизнеса. Основная цель — увеличение производственных мощностей и улучшение качества модифицированного ассортимента продукции. Как правило, условия труда и охрана окружающей среды улучшаются без увеличения числа работников.
Реконструкция действующих предприятий
Следует подчеркнуть, что реструктуризация существующих предприятий также может быть осуществлена.
- расширение отдельных зданий и сооружений основного, подсобного и обслуживающего назначения в случаях, когда новое высокопроизводительное и более совершенное по техническим показателям оборудование не может быть размещено в существующих зданиях;
- строительство новых и расширение существующих цехов и объектов подсобного и обслуживающего назначения в целях ликвидации диспропорций;
- строительство новых зданий и сооружений того же назначения в обмен ликвидируемых на территории действующего предприятия по причине нецелесообразности.
Таким образом, реструктуризация капитального строения (за исключением линейных объектов) означает изменение параметров капитального объекта, его частей (высота, количество этажей, поверхность, объем). .
Ради повествования! Параметры объектов капитального строительства, изменяемые в процессе реконструкции, определяются правилами землепользования и градостроительными регламентами развития городских территорий, городских и сельскохозяйственных поселений.
План реконструкции
Перед реконструкцией собирается полный пакет документов, который затем подается на утверждение в государственные органы. Этот процесс может занять очень много времени и часто требует пересмотра. Планирование культурных и исторических объектов и архитектурных памятников очень тщательно контролируется. Описываются все виды строительно-монтажных работ, сопровождаемые расчетами и планами основных изменений в технических и коммуникационных системах здания. Кроме того, ряд документов обеспечивает полную пригодность здания к эксплуатации после завершения всех работ.
ВАЖНО: План должен быть подготовлен инженером или архитектором, специалистом, имеющим опыт строительства зданий и хорошо разбирающимся в технических системах.
Трудности могут возникнуть, если производитель решит изменить первоначальный облик здания в исторической части города.
Монтажно-строительные работы и изменения в технической системе могут быть начаты только после получения официальной лицензии.
